Nel 2018 il mercato immobiliare residenziale del Friuli-Venezia Giulia ha fatto registrare complessivamente un numero di transazioni pari a 13.660, con un progresso del 3,6% rispetto al 2017, il trend di crescita registrato nei quattro anni precedenti dopo tre anni consecutivi di calo, seppur con un incremento più contenuto rispetto al corrispondente dato riferito al 2017, che è stato pari al 5,7 per cento. I dati emergono dal dossier annuale pubblicato dall’Agenzia delle Entrate.
I volumi di scambio sono cresciuti in tutte e quattro le province, con percentuali comprese tra lo 0,2% registrato nella provincia di Trieste, e il 6,2% della provincia di Pordenone. La provincia di Udine supera, in termini di volumi delle compravendite, il 42% del mercato immobiliare residenziale della regione, mentre al secondo posto si conferma, malgrado l’incremento di transazioni molto contenuto fatto registrare nell’esercizio in esame, la provincia di Trieste, con oltre il 23% delle compravendite regionali, seguita dalla provincia di Pordenone che raggiunge il 22,5% e dalla provincia di Gorizia che conferma la quota di mercato del 12% già fatta registrare nel 2017. Il trend di crescita si è confermato sia con riferimento al dato regionale, sia con riferimento al dato relativo ai comuni capoluogo, sia per quanto riguarda il dato complessivo dei comuni non capoluogo.
Udine capofila
Il comune di Udine si è distinto tra i comuni capoluogo per il maggiore incremento di compravendite registrato rispetto all’anno precedente (6,2%), nonché per essere l’unico capoluogo che ha fatto registrare un risultato migliore del corrispondente dato provinciale. A seguire il comune di Pordenone (2,5%) e quello di Gorizia, per il quale è stato rilevato solo un incremento marginale delle transazioni (0,4%). Negativo, con un arretramento di mezzo punto percentuale, è stato invece il risultato conseguito dal comune di Trieste, a fronte di un risultato leggermente positivo (0,2%) rilevato nell’intera provincia.
Nel comune di Trieste, malgrado la leggera flessione registrata nel 2018, resta concentrato quasi il 91% delle compravendite rilevate nel corrispondente territorio provinciale, nonché più della metà (55,2%) del totale delle transazioni rilevate nei quattro capoluoghi. La quota di transazioni riconducibile al comune di Gorizia resta invece al di sotto del 6% del dato complessivamente registrato dai quattro capoluoghi di provincia.
Nel 2018 l’indicatore di intensità del mercato immobiliare (Imi), calcolato come rapporto tra transazioni e relativo stock immobiliare, è risultato stabile rispetto all’anno precedente per la provincia di Trieste e per il comune di Gorizia, e in crescita sia per tutte le altre province che per i relativi capoluoghi, eccezion fatta per il comune di Trieste, che ha fatto registrare una leggera flessione (meno 0,01 punti). La provincia di Trieste, unica a superare il valore soglia del 2% a fronte del dato regionale pari all’1,87%, si è confermata essere la più dinamica, per effetto della forte incidenza del dato relativo al comune di Trieste (2,30%) su quello provinciale. Tra i capoluoghi, Udine ha conseguito il migliore risultato sia in termini di valore Imi (2,43%) che di crescita rispetto all’anno precedente (più 0,14 punti), mentre Gorizia continua a presentare un valore del predetto indicatore (1,45%) sensibilmente inferiore non solo a quello relativo ai comuni di Udine e di Trieste, ma anche a quello di Pordenone (2,35%). L’andamento nel tempo dell’indicatore Imi segue sostanzialmente l’andamento dei corrispondenti valori di transazioni e, per quanto riguarda il dato regionale, si conferma in crescita per il quarto anno consecutivo.
Intensità di scambi
La mappa della distribuzione comunale dell’indicatore delle transazioni evidenzia che, malgrado il trend crescente di compravendite registrato in questi ultimi anni, più del 96% dei 215 comuni della regione è caratterizzato da un valore di transazioni inferiore a 200, e circa il 74% dei predetti 215 comuni ha fatto registrare un valore inferiore a 50 transazioni, per la maggior parte concentrati nel medio-basso Friuli e, soprattutto, nell’area montano collinare, nell’ambito della quale si distinguono per valori superiori a 50 transazioni solo i comuni di Tarcento (88), San Daniele (68), Tolmezzo (63), Gemona (62) e Sappada (56).
La mappa della distribuzione dell’Imi dei comuni della regione, evidenzia che Marano Lagunare (4,41%) risulta l’unico comune posizionato nel range 3-5%, nonché l’ubicazione degli altri 37 comuni caratterizzati da maggiore dinamicità del mercato immobiliare residenziale – con valori di Imi compresi tra il 2% e il 3% – a fronte della maggioranza dei comuni della regione (circa il 53%) che hanno fatto registrare un valore di Imi compreso tra l’1% e il 2%, e del restante 29% dei comuni caratterizzati da un valore di Imi inferiore all’1 per cento.
Superficie in calo
La superfice media per unità residenziale compravenduta in regione nel 2018, stimata sulla base dei vani catastali e del calcolo della superficie del vano medio comunale, risulta pari a circa 118 metri quadrati, leggermente in calo rispetto all’anno precedente, così come il corrispondente dato riferito ai soli capoluoghi di provincia, che risulta essere pari a circa 107 metri quadrati. La superficie media compravenduta è risultata inferiore rispetto all’anno precedente sia a livello delle singole province sia a livello dei singoli comuni capoluogo, a eccezione del comune di Udine (cresciuto di 4 metri quadrati) e del comune di Pordenone in relazione al quale non è stata rilevata nessuna variazione. Trieste, sia a livello provinciale sia a livello comunale, si è caratterizzata per i valori di superficie media compravenduta più bassi (rispettivamente pari a circa 103 e 100 metri quadrati). Gorizia si è invece confermata come l’unico caso in cui la superfice media compravenduta nel capoluogo risulta essere più elevata rispetto a quella relativa all’intera provincia.
A livello regionale la distribuzione delle compravendite per classi dimensionali evidenzia il numero molto contenuto di compravendite riguardanti abitazioni aventi superficie inferiore a 50 metri quadrati, sia con riferimento all’intera provincia che per i comuni capoluogo (pari rispettivamente a circa il 7% e l’8% del totale), nonché il numero contenuto (circa il 12%) di abitazioni con superficie superiore a 145 metri quadrati compravendute nel caso dei comuni capoluogo. Relativamente a quest’ultima classe di superficie il numero di compravendite rilevate è risultato particolarmente contenuto nel caso di Trieste (7% del totale per quanto riguarda l’intera provincia, e 6% per il comune capoluogo), ed invece particolarmente elevato per la provincia di Pordenone (32%) e per Udine (28% del totale per quanto riguarda l’intera provincia, e 21% per il comune capoluogo).
In termini di variazioni rispetto al 2017, la distribuzione delle compravendite per classi dimensionali mostra a livello regionale – sia con riferimento alle intere province sia con riferimento ai soli capoluoghi – una crescita per tutte le classi, a eccezione del dato riferito alle abitazioni aventi superficie intermedia (tra 85 e 115 metri quadrati), che ha fatto registrare complessivamente una flessione sia per le province sia per i capoluoghi.
Le quotazioni medie regionali delle abitazioni nel 2018 hanno fatto registrare, sia complessivamente sia nell’ambito delle diverse realtà provinciali, una lieve correzione al ribasso, sia con riferimento ai comuni capoluogo sia nel resto della provincia; unica eccezione il dato relativo della provincia di Udine, al netto del capoluogo, rimasto invariato rispetto al 2017. Nel caso di Gorizia e di Trieste, i comuni capoluogo hanno confermato quotazioni medie inferiori a quelle relative al resto della provincia.
Il dato regionale conseguito complessivamente nel 2018 per quanto riguarda le quotazioni, conferma il trend dei sei anni immediatamente precedenti, evidenziando che il mercato residenziale regionale in questi ultimi anni si trova in una fase caratterizzata da un numero di compravendite crescenti e, allo stesso tempo, da una riduzione dei prezzi; circostanza che verosimilmente contribuisce a sua volta a sostenere il trend crescente delle transazioni.
La mappa che riporta il differenziale delle quotazioni medie comunali evidenzia che oltre il 95% dei 215 comuni della regione, presenta quotazioni medie inferiori rispetto al valore medio nazionale. Per il 70% dei comuni il differenziale delle quotazioni assume valori decisamente inferiori al predetto valore medio, ossia valori compresi nel range 0,3-0,6. Si distingue per quotazioni particolarmente elevate il comune di Lignano Sabbiadoro, unico comune per cui detto indicatore assume valori compresi tra 2 e 5. Presentano quotazioni superiori al valore medio nazionale anche il comune di Grado e cinque dei sei comuni che costituiscono la provincia giuliana (Trieste, Duino Aurisina, Muggia, San Dorligo della Valle e Monrupino), per i quali l’indicatore assume valori compresi tra 1,1 e 1,5.